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房价最可能暴跌50城市 中国房价下跌最快城市

综合媒体

北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知

《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 》是北京市人民政府颁发的政府性文件。

哪些城市的房价最可能下跌?

房价站上高位,人们于是开始思考下一个问题:房价会在什么时候跌?最近人民币价格下跌,导致人民币资产缩水。不少国内资产持有者变卖内地不动产,把资产转移到海外。这种现象出现在部分一线城市的楼市买卖中,不免令人担忧。据彭博社报导说,房价如下跌30%可能造成4.1万亿元总贷款当中的4%变成坏帐。这样的跌幅可能触发4万亿元的债务拖欠。

这些风险会否变成事实呢?我们可以从中国的CPI走势来推测。众所周知,房价过高压缩居民消费,这会导致通缩,也就是CPI指数下降。CPI与房价,或者说居民收入能力与负债能力,这两组对应关系,基本说的一个事情。一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了

但是有人会问,房价涨难道不是应该视乎城市经济发展而定吗?一般来讲,道理是如此。人口不断增加,经济不断上涨的过程中房价必然上涨。只有在一个城市经济开始下滑、堕落、人口开始离去的时候,这个城市的房价才会不再上涨,甚至要下跌。

当中国处于巨大的农村人口向城市转移的过程中,多数城市房价理应是上涨的。通过过去美国和日本等国的例子来看,房价大周期的临界点大致发生在城市化水平75%左右的时候,变得平稳,不再疯涨,还会缓慢下跌。目前,中国的城镇化率是56%,距离75%这个水平还有一段距离。似乎我们还要等很长一段时间,房价才会基本不上涨。那个时候,城市化进程的完成度已经相当之高。

不过,此处存在一个很大的陷阱,即:中国的城市化概念的内涵和外国不一样。中国的城市化概念,其实主要就是修房子,修商品房,然后政府依靠出让土地,开发商依靠卖楼来赚钱。如果统计中国每一平方公里城市化建设中,其修建商品房的数量,无疑是全球房屋密度最高的国家。在世界其他地方,城市化的概念包含着合理的社区规划,以及配套的大量城市绿地、公共设施等等。不会建这么多房子。换言之,外国的城市化过程中,单位面积内的商品房不会有中国这么大的供应量。

那么,很可能的事实情况是,虽然数据上中国的城市化只有56%,但由于新建房屋密度和速度过大过快,很可能使得中国房屋的供给比例已经达到或超过了那些城市化水平75%以上的国家。也就是说,虽然在其他方面的城市化或许距离发达国家还有很遥远的距离,但在修建商品房方面,商品房数量早就赶英超美,稳坐头把交椅。中国各个城市的商品房,已经多到可以装进全部中国人还绰绰有余。

当供给远远超过需求,泡沫便已产生。当下的情况在于,是国家希望把这个泡沫维持住,维持住当前中国经济的繁荣,不要把房价继续做高,而是要让价格稳定。房价全面下跌,将是一种灾难,但泡沫如果不破裂的话,持续几年之后,可以再从别的地方改结构,让中国经济实现一个软着陆。

此时,楼市本质已变为股市。剩下的问题,只是如何选股,既不要被妖股迷惑,也不要被垃圾股拖累

从宏观面来说,很容易判断楼市中的“垃圾股”在哪里。即,库存高的、去库存周期长的城市楼盘千万别卖。去库存周期长说明只要买了你就很难卖掉,库存量大说明泡沫严重,因为库存难以消化的城市,往往也是那些资本输出、劳动力输出的城市。这也就是我们说股市化的楼市当中的“垃圾股”。

据媒体统计,全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到半年后的7.08亿平方米,只去了0.31亿的库存,仅仅占比约4%,这百分之四的数据,当中很大一部分还是由几座一线城市和部分二线城市贡献的。全国大部分的三四线城市的库存仍然处于高位。

根据《全国30城房地产库存排行》,库存去化周期最长的太原达60个月,最短的城市仅不足3个月。一线城市去库存周期平均在10个月内。如果我们以这个周期率为参考,那么去化周期率在10个月左右以及更低的城市房产下跌风险较小,因为接盘者数量多。而那些库存去化周期率长的城市,房价下跌的可能性就比较大,在购房之后想要以二手房卖出,很可能也是无人问津,即使

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